Réussir son investissement locatif 3/3

Voici le 3e et dernier article consacré à la rentabilité d’un investissement locatif. J’ai choisi comme exemple le cas concret de l’appartement que j’ai mis en location meublée en janvier dernier sur Marseille.

Pour revenir au précédent article publié, cliquez  ici

Le calcul de la rentabilité : un élément indispensable dans tout investissement locatif

 

Quand on achète un bien immobilier, il faut avant tout savoir si l’opération sera rentable. Il y a plusieurs types de rentabilité : rentabilité brute, rentabilité nette et rentabilité nette nette.

Rentabilité brute

Pour la calculer, il suffit de faire le rapport entre les loyers perçus sur un an et le prix d’achat (tout inclus) du bien immobilier. Dans le cas du bien immobilier que j’ai acheté, le coût d’acquisition est de 82.101 € et les loyers générés annuels sont de 7560 € (630 € x 12 mois ), le rendement brut est donc de 9,2% . Mais ce taux de rentabilité ne reflète pas la réalité c’est le taux que vous affichent les agents immobiliers pour vous faire acheter plus vite.

Rentabilité nette

On reprend le même calcul que pour la rentabilité brute mais on tient compte des frais (hors impôts) qui découlent de l’investissement.

Il s’agit des charges de copropriété, électricité, frais de recherche locative, taxe foncière, assurance propriétaire,vacances locatives

et le taux de rentabilité nette n’est plus de 9,2% mais de 7.80% .

Pour obtenir un calcul encore plus précis en termes de rentabilité, il faut calculer la rentabilité nette nette qui tient compte de l’imposition sur les revenus fonciers.

Rentabilité nette nette

Dans mon cas, si on défalque l’abattement de 50% dans le cadre du statut de LMNP, la rentabilité nette nette sera de 7,5 %. Cet appartement me rapporte 7,5 % par an soit 6157 € annuel, soit 513,13 € par mois.

En tenant compte des conditions de prêt, voyons en détail le rendement locatif :

  • 1ere année  (période de franchise) 

crédit : 17,10 € x 12 mois = 204 €

loyers  : 513.13 € x 12 mois = 6157€

Excédent : 5953 €

  •  Du 1er au 36e mois ( 3 ans)

crédit : 317,10 € x 36 mois = 11415.60 €

loyers : 6157 € x 3 ans = 18471 €

Excédent : 7055,40 €

  • Du 37e au 240e mois (17 ans)

crédit : 562,68 € x 12 mois = 6752,16 €

loyers : 6157 €

Déficit de 10117.72  € sur 17 ans soit un effort mensuel de 49,59 €

Conclusion :

  • 1ere année : excédent + 5953 €
  • 2e à 4e année : excédent + 7055,40 €
  • 5e à 21e année : déficit foncier -10117,72 €

 

Le total en excédent foncier est de  2890,68 €

Au total, mon investissement locatif est plutôt rentable. Selon la méthode de calcul du TRI (taux de rendement interne), mon effort de trésorerie est de 49,59 € par mois au total.

Les flux de trésorerie sont les suivants :

Dépenses sur 20 ans : 10116 €

Revenus sur 20 ans : – 10116 €

Valeur du bien à terme : 82101 € (si aucune revalorisation)

Patrimoine net à terme : 71984 € (si aucune revalorisation)

Performance globale moyenne: 7.11 fois soit +611 %

En résumé, je mobiliserai au maximum 10.116 € pour un gain de 71.984 € soit une performance globale moyenne de +611 %.

Le calcul de la rentabilité est donc un élément indispensable à considérer dans tout investissement locatif.

Vous avez apprécié cette série d’articles consacré à l’investissement que j’ai réalisé.

Partageons nos expériences sur le même thème en me laissant vos commentaires en-dessous.

Dites-moi quelles sont les dispositions que vous avez prises ou que vous envisagez de prendre en matière d’investissement locatif pour 2013 ?

A très bientôt.

Emmanuel RITTER

One thought on “Réussir son investissement locatif 3/3

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