Comment j’ai financé le crédit immobilier de mon meublé 2/3

By | 8 mai 2013

facade immeuble

 

 

Voici le deuxième article consacré à ma location en meublé dans lequel je vous dévoile tous les détails du montage financier que j’ai négocié auprès d’un courtier immobilier pour l’acquisition de mon appartement sur Marseille qui a eu lieu en juin 2012.

Avant de découvrir la suite, cliquez sur le lien en-dessous pour voir la vidéo du chantier.

Soyez indulgents, c’est ma toute première vidéo et on sent très bien que je n’ai pas encore l’habitude, je me trompes même dans la description d’une pièce en disant la cuisine au lieu de la salle de bains. OK, je me mets à l’apprentissage. Je suis là pour progresser avec vous.

VIDEO

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L’appartement en chiffre

 

  • 37,24 m2 loi Carrez
  • 1er étage traversant et sur cour
  • Prix d’achat : 47000 €
  • Frais d’agence : 5000 €
  • Frais de notaire : 4700 €
  • Coût des travaux : 22 693 € ( inclus carrelage, robinetterie, sanitaires, cuisine équipée, électro-ménager)
  • Fournitures : 870 € (mobilier , décoration)
  • Garantie crédit : 1224,27 € (crédit logement récupérable à 70% lorsque le crédit sera
  • soldé)
  • Frais de dossier : 985,21 € (courtier, pas négociés)
  • TOTAL acquisition : 82 101 €

Vous avez remarqué, je n’ai pas fait appel à un chasseur ou négociateur en immobilier pour la recherche du bien.  Je l’ai trouvé sur une annonce publiée sur leboncoin. C’était mon choix car j’ai eu le temps de me consacrer à la recherche de ce bien.

Le financement 

 

Après négociation avec le courtier et la banque, j’ai pu obtenir des conditions de prêt très avantageuses.

• Apport personnel : 1262 €

• Emprunt sur 21 ans au taux de 4.61% (TEG)

• Mensualité du crédit + assurance :

– franchise d’un an : 17,10 € (je ne paie que l’assurance pendant 1 an )

– 1 à 36 mois : 317,10 €

– 37 à 240 mois : 562,68 €

Quand on parle de bonne affaire en immobilier, il semblerait d’après l’agent immobilier qui

m’a vendu le bien que 95% des gens refuseraient d’acheter l’appartement que j’ai acquis.

A ce sujet, j’aime bien le commentaire de Cédric Annicette, blogueur professionnel, que j’avais rencontré lors de son séminaire «Quitter la rat race » en décembre 2011 , qui dit :

" quand 95 % des gens commencent à ne pas vouloir faire quelque chose , çà commence à sentir bon ! "

Après tout, si vous voulez avoir des résultats différents des 95% de la population, faites l’inverse de ce qu’ils font ». Dans mon cas, en effet, le bien n’avait rien d’attrayant, il était vétuste et en piteux état et n’avait pas été habité depuis au moins 2 ans. Tout était à refaire et il y avait eu en plus un dégât des eaux de l’appartement du dessus où résidait une mémé démente qui pissait dans la cage d’escaliers et a ensuite été placée en maison de retraite.

Voici pourquoi j’ai pris le risque calculé d’acheter ce bien :

  • il est situé à la limite d’un quartier ( Belle de Mai ) actuellement en pleine restructuration urbaine.- proche de toutes commodités (gare SNCF , faculté, centre ville à 10 min à pied)

 

  • en 2013, Marseille devient capitale européenne de la culture et ce sera un atout supplémentaire pour relouer facilement car il s’agit d’un meublé avec un bail d’un an renouvelable,

 

  • il est situé au 1er étage permettant un accès facile même pour des personnes à mobilité réduite.

 

  • au niveau de la configuration, c’est un appartement traversant ce qui est assez rare pour ce type de bien situé dans un immeuble ancien.

 

  • la possibilité de donner du volume et plus de luminosité au bien en abattant une cloison,

 

  • sur le dernier PV de l’AG, la cage d’escaliers avait été repeinte l’an dernier et il n’y avait aucun gros travaux prévus dans la copropriété.

 

Voici à quoi ressemblait l’appartement avant travaux

(photos prises lors de ma première visite en février 2012)

chambre (2)     chambre    sdb  (2)   sdb  (1)

cuisine  (4)    sejour (2)   cuisine  (2)    sejour  (3)

La règle d’OR de l’investissement locatif 

 

A tout vous dire, le logement était dans un très mauvais état, çà sentez pas très bon, mais vous allez vite comprendre qu’il est préférable de rechercher des biens à rénover, des biens que personne ne serait prêt à acheter; en fait, ce n’est pas sur l’aspect du bien qu’il faut se focaliser mais sur sa projection finale à moindre coût et comment vous allez le transformer pour en faire un bel appartement habitable et commencer à encaisser des loyers.

Si vous voulez réussir VOS investissements, et dans l’immobilier plus particulièrement, votre seul et unique but est que chaque investissement doit être rentable que ce soit dans le locatif ou en achat-revente.

Pour tomber sur la bonne affaire, la règle d’or essentielle à respecter est la suivante : le loyer doit couvrir toutes les charges (coût mensuel du crédit et des travaux, impôts locaux, charges de copropriété) pour que l’investissement s’autofinance entièrement.

Nous verrons dans le prochain et dernier article que je publierai dès demain si mon projet est rentable .

Si vous avez apprécié les conseils contenus dans cet article, merci de me laisser vos commentaires en-dessous.

A très bientôt pour de nouvelles chroniques sur les investissements immobiliers.

Emmanuel RITTER

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